TITLE CANCELLATION CASE

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptal davaları taşınmazın kanuna aykırı ya da yolsuz olarak tapuya tescil edildiği durumlarda mahkeme aracılığıyla tescili hukuka uygun hale getirmek amacıyla açılan davalardır.  Bir taşınmazın miras ya da sözleşme yoluyla el değiştirmesi devredilen tapunun yetkili makamlar tarafından tescil edilmesine bağlıdır. 

Yapılan tescil kişinin taşınmazın maliki olduğunu gösterse bile bazı durumlarda tescil işlemine itiraz edilebilir ancak tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icraya konulamaz.

​

Tapu İptal Davası Hangi Sebeplerle Açılabilir?

Tapu iptal davaları, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle, hata, hile, korkutma gibi irade bozuklukları sebebiyle, vasiyetnamenin geçersizliği sebebiyle, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle, hatalı kadastro tespiti nedeniyle, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle,  ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersiz olduğu iptali istemiyle ve yolsuz tescilin iptali istemi gibi sebeplerle açılabilir. Ancak uygulamada en çok karşılaşılan mirastan mal kaçırma yani muris muvazaası ve irade bozuklukları halleridir.

​

Tapu İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tapu iptal davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davaya konu birden fazla taşınmaz olması halinde ise taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılabilir.

​

Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal davaları söz konusu taşınmazın malikine karşı açılır.  Taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına elbirliğiyle kayıtlı ise, davanın maliklerin tümüne karşı birlikte açılması gerekir. Taşınmazın malikinin ölmesi durumunda ise dava murisin mirasçılarına karşı açılacaktır.  

​

Tapu İptal Davasını Kimler Açabilir?

Tapu kayıtlarının aleni olması sebebiyle ilgili herkes inceleyebilir. Bir tapu kaydı usule ve kanuna aykırı olarak tescil edilmiş ise o kaydın iptalinde menfaati olan herkes tapu iptal davası açabilir. Tapu kaydının iptali davası tescil istemli olarak açılmaktadır aksi takdirde kaydı iptal edilen taşınmazın malik hanesi boş kalmış olur. Bu nedenle tapu iptal davaları aslında “tapu iptal ve tescil davası” olarak açılmalıdır. Bir taşınmazın tapusunu iptal ettirmek ilgisini tek başına bir menfaat kazandırmayacağından hak sahibi adına tapuda tescili talep edilmelidir.

​

Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal Davası

Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek durumu gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa denir. Muvazaalı bir hukuki işlemden bahsedebilmek için üç unsur aranır; tarafların gerçek iradelerinin görünen anlaşmaya uymaması, üçüncü kişileri aldatma kastı ve muvazaa anlaşması.

​

Taraflar aslında taşınmazın devrini istemedikleri halde üçüncü kişileri aldatmak amacıyla taşınmazı devrederek görünüşte bir işlem gerçekleştirmelerine mutlak muvazaa denir. En sık rastlanılan örneği borçlunun alacaklılarından mal kaçırmak ve icra takibine engel olmak amacıyla mallarını devretmesidir.

​

Taraflar taşınmazı devretmek istiyor ancak bunu esas istedikleri amacı gizlemek için başka bir hukuki işlem ile yapıyorlarsa nisbi muvazaa söz konusudur. Örneğin aslında taşınmazı bağışlamak istiyor ancak üçüncü kişileri aldatmak için satış olarak yapıyorlarsa bu durum nisbi muvazaa olacaktır. Bunun en yaygın örneği ise muris yani miras bırakan muvazaasıdır.

​

Muris muvazaası, diğer deyişle mirastan mal kaçırma; mirasçılarını mirastan mahrum kalması için miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Söz konusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek devretmektedir. Gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmak suretiyle devretmektedir.

Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, ancak tenkis davasıyla birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir. Çünkü, miras bırakan mal kaçırsa bile, mirasçıların miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.  

​

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Bunu tespit ederken ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alım gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılması gerekmektedir.

​

İrade Sakatlığı Halleri Nedeniyle Tapu İptal Davası

Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Tarafların iradeleri hata, hile ve ikrah gibi sebeplerle sakatlanabilir ve aslında yapmak istemedikleri bir hukuki işlem yapmış olabilirler. Hata kişinin sözleşmenin esaslı unsurları hakkında yanılması, hile ise yanıltılması halidir. İşte bu gibi hallerde TBK irade bozukluğuyla yapılan sözleşmelerin, iradesi hata, hile veya ikrahla sakatlanan kimseyi bağlamayacağı öngörerek, bu kişiye belli bir süre içerisinde kullanabileceği iptal hakkı tanımıştır. İradesi sakatlanan kişi hata ve hilenin öğrenildiği ve ikrahın ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıllık hak düşürücü süre içinde tapu iptali davası açabilir.